임대료 안정법 (루이나)

임대료안정법은 민간 주택의 임대료가 오를 수 있는 한도와 그 결정 절차를 정한 루이나의 법률이다. 루스탈지아 그래이 정부 때인 2023년 6월 13일 제정되었다.

이 법의 틀은 세 겹으로 되어 있다. 먼저 시가 임대료 규제가 필요한 곳을 임대료안정지역으로 지정한다(제6조). 지정된 지역에서는 시가 정한 점수표에 따라 집마다 면적·설비·상태·위치를 점수로 매기고, 그 점수에 시가 고시한 1점당 임대료를 곱한 금액이 그 집의 최고 임대료가 된다(제11조~제13조). 새 계약이든 기존 계약이든 이 금액을 넘는 임대료는 받을 수 없다. 최고 임대료 아래에서 해마다 얼마나 올릴지는 세입자 조합과 임대인이 주택임대차법에 따라 맺은 단체 협약이 먼저 정하고, 협약이 없는 곳에만 시가 매년 고시하는 기본 인상 한도가 적용된다(제18조·제19조).

지정, 점수표, 1점당 임대료, 기본 인상 한도를 모두 시가 정하도록 한 것은 토지용도계획법 이래 이어진 시 자치의 전통을 따른 것이다. 다만 시가 정한 내용은 모두 주택도시개발부 장관의 승인을 받아야 효력이 생긴다(제7조). 그래서 같은 크기와 설비의 집이라도 시마다 최고 임대료가 다르며, 어떤 시는 지정을 하지 않아 이 법의 핵심 규정이 적용되지 않는다.

지정되지 않은 지역에서도 보호가 아예 없는 것은 아니다. 1년에 20%를 넘게 올리거나 주변 비슷한 주택의 통상 임대료보다 20% 넘게 비싸게 받는 인상은 과도한 것으로 추정되어, 임차인이 주택임대차법의 임대차심판부에 조정을 청구할 수 있다(제23조). 주택임대차법의 갱신 청구권이 있어도 임대료를 크게 올려 사실상 내보내는 일을 막기 위한 장치다.

지은 지 15년이 안 된 신축 주택과 주택 2채 이하를 임대하는 개인은 점수제와 인상 한도에서 빠진다(제3조). 새 주택 공급을 위축시키지 않고 소규모 임대인의 부담을 덜기 위한 것이다. 국민주택공사의 공공아파트는 주거복지청이 따로 임대료 기준을 정하므로 이 법이 적용되지 않는다.

제정 전까지 루이나의 민간 임대료 규제는 주택임대차법의 한 조항이 전부였다. 갱신할 때 임대료를 "주변 시세를 현저히 넘지 아니하는 범위"에서 조정할 수 있다는 규정이었는데, 기준이 모호해 다툼이 잦았고 세입자가 바뀔 때의 임대료에는 아무 제한이 없었다. 2010년대 후반 벨포르 등 대도시의 임대료가 빠르게 오르자 세입자를 내보내고 임대료를 올리는 일이 늘었고, 그래이 정부는 이를 막기 위해 점수제와 단체 교섭을 결합한 이 법을 내놓았다. 임대인 단체는 재산권 침해와 공급 위축을 이유로 반대했으며, 최고 임대료를 넘긴 임대인을 형사처벌하도록 한 조항(제29조)은 입법 과정에서 가장 큰 쟁점이었다.

아래는 현행 조문(2023년 6월 13일 법률 제5868호)이다.